«El murciano quiere una casa que pueda pagar» | «El Plan General es vital para la expansión de Cartagena»
MurciaEconomía analiza los principales problemas de la vivienda nueva de Murcia y Cartagena. Los elevados costes de producción y escasez de mano de obra (no cualificada) , las altas exigencias, la calidad de las nuevas promociones, el coste y la dificultad de generar suelos y los elevados impuestos presionan mucho el precio para desarrollar viviendas. Estas son sus propuestas.
ENTREVISTA CON EL PRESIDENTE DE LOS PROMOTORES DE MURCIA, JOSÉ RAMÓN BLAZQUEZ: «El murciano quiere una casa que pueda pagar»
¿Cuáles son los promotores que más obra nueva venden?El mercado de la obra nueva no está en manos de uno o dos promotores. Tenemos la suerte de contar con buenos profesionales en el Sector que están actualmente trabajando en nuestra Región, tanto empresas de ámbito nacional como regional o local. Debido a las altas inversiones que exige la obra nueva, los promotores van desarrollando las promociones con cautela, poco a poco, y van completando promociones antes de comenzar las nuevas, por lo que vemos que hay numerosas empresas ofertando viviendas en las zonas de demanda.
¿Qué problemas se encuentran los promotores para la venta de obra nueva?
El principal problema es el alto precio que hay que fijar a las promociones. Los elevados costes de construcción y mano de obra, las altas exigencias constructivas, la calidad de las nuevas promociones, el coste y la dificultad de generar suelo y los elevados impuestos presionan mucho el precio de salida de las nuevas promociones. La subida de los tipos experimentada en el último año empeora aún más la situación.
¿Cómo está el precio del suelo?, ¿Cómo de ágil es la recalificación de suelo? ¿Es cierto, la caristia del suelo urbano?
El precio del suelo es alto porque en estos momentos es un bien escaso y muy difícil de generar. Las tramitaciones urbanísticas son muy lentas, complejas, caras y carentes de seguridad jurídica, lo que motiva que cada vez haya menos suelo urbanizado para desarrollar vivienda. A su vez, los municipios están cargando los suelos con unos costes de infraestructuras muy altos que encarecen mucho el precio.
Es cierto que falta suelo gestionado y urbanizado. Las distintas administraciones deberían ponerse el objetivo de crear suelo en condiciones adecuadas para la construcción de vivienda asequible, es decir, que la población pueda pagar.
¿En este pasado año han subido los tipos de intereses y las transacciones como ha afectado esto a la vivienda?
Como hemos comentado en numerosas ocasiones, nos encontramos en un entorno de escasez de oferta, lo que dota de estabilidad al mercado. En el caso de la Región de Murcia, y según los datos que publica el ministerio, terminaremos el año en torno a los 3.250 visados de obra nueva frente a una creación de hogares anual en torno a los 8.400 según las previsiones del INE. El resultado es que tenemos más demanda que oferta, por lo que tanto las compraventas como el precio muestran una gran estabilidad, en especial la obra nueva.
Según los datos publicados por el INE hasta octubre, en los primeros 10 meses del año las compraventas han descendido un poco a nivel nacional con respecto a los mismos meses de 2022, que fue un año muy bueno en todos los sentidos (-9,42% usada, -4,23% obra nueva). En Murcia, la obra nueva ha aumentado un 15,41% y la usada ha disminuido un 4,67%.
El precio ha subido hasta septiembre (datos INE) un 3,64% a nivel nacional y un 1,4% en Murcia (5,27% la obra nueva).
¿Qué tipo de vivienda busca el murciano?
En Murcia observamos un mayor peso de la vivienda unifamiliar que en otras regiones. Los visados de este año reflejan un 32% aproximado de este tipo de vivienda, aunque el porcentaje ha disminuido de un 35% en 2022 y un 44% en 2021.
¿Ha crecido o disminuido la obra nueva?
La obra nueva muestra una tendencia ascendente, pero con pequeños crecimientos anuales. No disponemos de los últimos datos de 2023, pero es posible que terminemos en año en cifras muy parecidas a 2022, que se cerró con 3.277 viviendas.
En comparación con Cartagena, ¿qué diferencias existen?
En Cartagena sufrieron la anulación del Plan general y tienen que gestionar la problemática de los restos arqueológicos en el casco antiguo, por tanto el problema de suelo disponible es aún mayor que en otras ciudades. Es importante que se prepare un buen plan general generador de espacios y oportunidades para la población, y que se revisen las normativas de forma que se hagan viables las actuaciones en el centro, hoy asfixiadas por los elevados costes.
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ENTREVISTA CON ANTONIA GONZÁLEZ SOTO, PRESIDENTA DE LA ASOCIACIÓN DE EMPRESARIOS DE LA CONSTRUCCIÓN DE CARTAGENA: «El Plan General es vital para la expansión de Cartagena»
¿Cuáles son los promotores que más obra nueva venden?
Tenemos promotores que llevan vendiendo desde hace muchos años en Cartagena como son Sierra Minera, Urbincasa, Agrourbana Levante o Grupo Roca, entre otros muchos.
¿Qué problemas se encuentran los promotores para la venta de obra nueva?
Los problemas son innumerables. En primer lugar, el encarecimiento de los costes de construcción por la subida de los materiales y la mano de obra. Si hablamos de construir en el centro, conlleva un sobrecoste elevadísimo en excavación arqueológica.
La burocracia administrativa también es un problema importante, porque hace incrementar el tiempo en desarrollar el proyecto y en ocasiones que el promotor desista de la inversión.
Y, por supuesto, debemos pensar siempre en el ciudadano. Actualmente, la dificultad del comprador para acceder a la financiación y para entregar el 30% inicial que no cubre la hipoteca, también supone un problema.
¿Cómo está el precio del suelo?
El precio del suelo no es el problema más importante. El problema está en los costes y en todos los impuestos que hay que repercutir. Indudablemente, para favorecer el acceso a la vivienda necesitamos viviendas asequibles que el comprador medio pueda pagar. Lo que necesitamos es el Plan General de Cartagena, un plan que por cierto sirva para muchos años.
¿Cómo de ágil es la recalificación de suelo?
La tramitación administrativa necesaria para desarrollar cualquier proyecto urbanístico de cierta envergadura ya sea de planeamiento urbanístico, de gestión urbanística o tan solo de concesión de licencias de obras incluso en entornos urbanos, puede ser agotadora y, lo peor, inviable económicamente.
Los tiempos de espera en la tramitación son interminables, lo cual se traduce, por ejemplo, en que el papeleo se coma más tiempo que la propia ejecución de los proyectos. ¡Impensable! Pero es habitual que pase.
La poca agilidad también supone la pérdida, tanto económica a nivel patrimonial como pérdida de lucro cesante, no solo para el inversor sino para toda la sociedad, ya que implica pérdida de posibilidad de crecimiento, pérdida de trabajos, pérdida de inversiones, pérdida de impuestos, etc.
Lo que venimos reivindicando desde la Asociación de Empresarios de la Construcción y Actividades Conexas de Cartagena y su Comarca es que la Administración debe replantear su forma de gestionar, empezando por los modos de trabajo. Los expedientes tienen que tramitarse con más diligencia y cumplir los plazos de la ley de procedimiento administrativo. Además, la Administración debe invertir en digitalizar, simplificar y unificar criterios para todas las Administraciones, ya sean locales, regionales o de la AGE, y que trabajen al unísono por el bien de toda la sociedad. Y, por supuesto, combatir la diarrea legislativa. Tenemos tantas leyes, tantas modificaciones de las mismas, que todo acaba siendo caótico y poco manejable para todos incluso los técnicos de las distintas Administraciones Públicas.
¿Es cierto, la caristia del suelo urbano?
Los promotores, como el resto de los empresarios, no hemos repercutido en su totalidad la subida del suelo, materiales y mano de obra porque de lo contrario quedaríamos fuera del mercado. Ya de por sí los precios son altos para el tipo de cliente que tenemos en Cartagena.
¿En este pasado año han subido los tipos de intereses y las transacciones cómo ha afectado esto a la vivienda?
La subida del coste financiero de las hipotecas y el endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito es una traba más para que desistan en la compra de vivienda. El problema es que no pueden acceder a la compra, ni tampoco pueden alquilar porque no hay suficientes viviendas en régimen de alquiler.
¿Qué tipo de vivienda busca el cartagenero?
Los compradores prefieren viviendas en bloque o complejos residenciales. En estos momentos busca una vivienda sostenible, con eficiencia energética y servicios de disfrute común, como piscina, jardines y gimnasio aunque estén alejadas del centro de las ciudades. Pero la verdadera necesidad son viviendas en régimen de alquiler. Se debería de motivar a los promotores a que construyan viviendas para alquiler con ayudas económicas y seguridad jurídica.
¿Ha crecido o disminuido la obra nueva?
En Murcia ha crecido la obra nueva y en Cartagena ha disminuido como consecuencia quizás de la falta de aprobación de un nuevo plan urbano que genere suelo finalista. De todas formas, en estos momentos hay una gran bolsa de obra nueva a la venta, mayor que la demanda que se ha estancado en los últimos meses.
